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我国货币政策变化对房地产市场影响显著

2019-09-19 11:24:56来源:励志吧0次阅读

我国货币政策变化对房地产市场影响显著

中国指数研究院10月27日发布《2014年三季度中国房地产政策评估报告》,房地产兼具消费与投资双重属性,M2、新增贷款、利率等货币要素与房地产市场量价变化息息相关。1998年我国开展住房市场化改革,数年来房地产市场量价规模不断扩大:2000年全国商品房销售面积、销售额分别为1.86亿平米、3935亿元,2013年末已上升至13.06亿平米、8.14万亿元。在此期间,宽松的货币政策推动市场上行幅度加大,而货币政策紧缩转向也随之带来房地产市场的量价增速放缓。

1.货币政策关键要素对房地产市场的影响途径

房地产兼具消费与投资双重属性,M2、新增贷款、利率等货币要素与房地产市场量价变化息息相关。1998年我国开展住房市场化改革,数年来房地产市场量价规模不断扩大:2000年全国商品房销售面积、销售额分别为1.86亿平米、3935亿元,2013年末已上升至13.06亿平米、8.14万亿元。在此期间,宽松的货币政策推动市场上行幅度加大,而货币政策紧缩转向也随之带来房地产市场的量价增速放缓。

1.1货币供应量

在我国,货币供应量统计口径主要分为三个层次:M0、M1、M2,内涵逐渐外延。M1是通常所说的狭义货币量,即现金加上部分活期存款,流动性较强,是国家中央银行重点调控对象;M2就是M1加上企事业单位定期存款、居民储蓄存款等,此类存款不能直接变现,但经过一定的时间和手续后也能转变为现实购买力,因此M2既反映比较活跃的需求,也反映潜在的需求

由于研究期短、数据样本少以及我国市场的独特性,国内以往的研究成果对货币供应量如何影响房地产市场的结论不一,但随着近年来金融业与房地产业市场化水平均得到显着提升,货币供应对房地产市场量价变化的影响途径也日渐清晰。

1.2信贷结构

我国整体货币投放规模逐年扩大,在此过程中,信贷结构问题逐渐引起关注。信贷结构,是指信贷资金的具体投向,在各个行业、产业、区域以及不同贷款期限上的配置。我国经济结构逐渐转型升级,货币政策中对信贷结构的调整,不仅关系到金融机构自身的资产运作,更是经济发展导向的体现,有助于推动社会经济良性发展。

截至2014年上半年,我国新增人民币贷款增速放缓,总体规模继续扩大。但从结构上来看,支持实体经济发展的导向更为清晰,工业、服务业贷款增长均较为迅速,而房地产贷款则表现平稳。尤其值得关注的是,上半年新增个人购房贷款9389亿元,较去年同期少增239亿元,个贷额度紧缩在影响房地产市场预期的同时直接导致购房需求推迟入市。另一方面,随着棚改等民生工程的推进,保障性住房开发贷款在信贷结构中占据越来越重要的位置。

1.3利率

利率变化具有自动调节资金供求的作用,从需求方面看,若经济主体认为融资成本过高,融资需求就会下降,货币信贷增长放缓,利率会随之回落,进而形成新的均衡。从供给方面看,货币信贷供给增加会使利率水平下降,从而自发起到调节资金供求的作用。

具体至房地产业,随着我国房地产市场的逐步发展,需求结构呈现分化,从购买目的角度主要分为自住需求及投资需求,在此之中又区分为高端、中端及低端需求。对于自住群体来说,房地产是一项重要的耐用消费品;对投资需求而言,它则是具备财富储存功能的投资品。在当前贷款购房成为主流方式的背景下,无论对于何种需求,贷款利率的变化将直接影响购房成本的变化,从而影响购房者的消费和投资计划。

同时,随着利率市场化的推进,银行等金融机构对于开发企业融资需求的选择性差异也在逐渐加大。优质品牌房企往往可以更加低廉的成本通过银行贷款获取资金。随着银行贷款从紧、信托降温、私募过窄等因素影响,中小房企融资难度不断加大。融资成本的差异侧面推动了房地产行业集中度不断提升。

1.4国外货币政策变化对经济及房地产市场的影响启示

美国、日本房地产泡沫破裂均经历了货币政策骤然紧缩的过程。1985年,日本实现金融自由化,1986年1月开始,日本银行连续五次降低利率至2.5%,并维持低利率至1989年,随后基准利率开始连续上涨至6.0%。美国在2001年至2002年连续降低基准利率至0.75%,但2004年开始美联储频繁连续加息,2006年末美国基准利率升至6.25%。在货币政策极度宽松时期,资本大量流入高收益的房地产业,推动地价房价快速上涨;政策的骤然降温挤压资产泡沫,从而影响整体金融安全。

日本地价高企、房地产业快速发展得益于资本市场。1986年开始,日本实施宽松的货币政策,M2同比增速连续24个月超过10%。但是,同期CPI处于较低水平,1986年6月至1988年9年同比增速保持在1%以下,部分月份甚至出现同比负增长现象。日本增发的货币并未流入商品市场,引起通货膨胀,而是进入资本市场,引起资产价格膨胀。同期,房地产投资收益较高,而低保有税高交易税的土地税收政策,以及金融自由化导致的银行收益压缩而产生的激进贷款行为,共同推动了日本房地产业快速发展。六大城市土地价格指数于1986年开始快速增长,1991年达到顶峰285.3,较1986年增长1.7倍。因此,在货币环境发生明显变化时,政策收紧将迅速传导至房地产市场,引发市场出现大幅震荡,短期内量价的剧烈变化使得资产价值泡沫或贬值风险迅速集聚。

美国高利率加快房地产市场下行,资产证券化催生市场风险。2001年以来,为刺激经济回暖,美联储连续13次降低基准利率,货币环境宽松,房价持续走高,年全美住房价格指数(HPI)平均年增长率为8.03%,处于1992年以来最高水平。同期,住房抵押贷款利率逐渐走低,次级贷款大量发出,MBA购买指数超过400,促使住房成交量持续上升,年连续四年新建住房销售套数在一百万套以上。在次级贷款大量发出的同时,金融机构将资产证券化,进入金融市场流通。2005年,美联储开始频繁加息,两年共升息12次,2006年6月,基准利率高达6.25%,美国房地产业开始下行。利率上升直接导致还款金额上升,而房价的下降加大了借款人通过转按揭等方式实现再融资的难度。因此,相当数量的次级借款人放弃还款,次级贷款违约率不断上升,截至2008年四季度,次级贷款总体断供比例高达13.71%,远高于2006年的4.53%。同时,住房抵押贷款证券化使得违约风险逐步蔓延,在金融市场引起连锁反应。经济下行、房地产泡沫迅速破灭、金融风险显现等多重因素共同影响下,金融危机最终爆发。

货币政策的持续收紧是导致房地产市场大幅下行的重要原因。美国、日本的房地产大幅下行,其中一个重要原因在于:施行宽松的货币政策时,激发房地产快速发展,吸引大量资本流入;当货币政策连续收紧时,房地产业下行泡沫快速破灭,从而导致市场危机。从我国来看,2012年-2013年6月期间,我国货币政策整体稳中趋松,中长期贷款利率小幅下调,并维持在6.55%的水平。今年以来,我国多次强调实施稳健的货币政策,改善和优化融资结构和信贷结构。同时,针对实体经济中的薄弱环节,央行多次实施定向宽松,货币环境基本面整体较好,因此,房地产业受货币政策影响出现大幅下行的概率较小。

严格的首付比例和差别化信贷,降低市场违约风险。2010年“新国十条”指出要严格二套房贷款管理,随后,我国逐渐形成首套二套及以上的差别化信贷管理体制。2010年以来,首套房贷款比例最多为70%,贷款比例远低于美国,二套房的贷款比例仅为40%,北京等城市更低至30%。因此,较高的首付比例以及严格的贷款审核制度,使得中国房地产市场出现全面下行时,出现断供的概率较低。据统计,截至2013年底,商业银行个人住房按揭贷款不良贷款率仅为0.26%,远低于美国次贷危机前优先级贷款违约率。

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