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海南版国十一条正式实施房价拐点将要到来

2019-08-12 20:47:00来源:励志吧0次阅读

海南版“国十一条”正式实施 房价拐点将要到来

各地房产新政:

千呼万唤的北京版楼市调控新政终于出台,要求同一购房家庭只能新购买一套商品住房,金融机构和税务部门可以根据个人住房记录,实施差别化的信贷和税收政策。

有分析师表示,北京新政主要有两大看点,一个是购房套数限制,一个是税收变化。不过整体上不会影响自住买家,而对投资买家将暂时冻结。

京十二条堪称最严厉业界:下跌成共识或达30%

五一是北京楼市新政出台后的第一天,也是五一小长假的第一天。五一小长假曾经是人们看房选房比较集中的时间,业界俗称“楼市大阳春”,然而今年这个小长假似乎有些冷。

当记者走进位于东北四环的一个新盘售楼处,偌大的豪华大厅里除了记者便是5位售楼人员,楼市的寒意可见一斑。二手房的市场同样噤若寒蝉,中介告诉记者,现在二手的议价空间不仅有而且还不小。

五一广州楼价松动有楼盘急降3000元/平米

“五一”小黄金周昨日正式开锣。为揭开楼市新政的迷雾下广州楼市的真相,本报记者兵分三路分别走访全市各地。发现原来声称“不降价”的开发商已有部分开始调整心态,原来捂在盖子底下的货量开始浮出水面,老城区有楼盘更急降了3000元/平方米。不过,仍有部分开发商打着优惠的旗号继续忽悠试探,让有意入市的买家深感困惑。

五一海南酒店房价回归理性涨幅未超50%

加强旅游价格监管是今年五一小长假期间海南整顿旅游环境的重点。今天,我省物价执法部门对海口、三亚等旅游热点地区宾馆酒店实施客房价格临时干预措施的情况进行了专项检查,各主要宾馆酒店执行情况良好,不少酒店回归理性没有跟风提价,海南酒店整体房价水平基本保持平稳。

南京楼市新盘定价低于预期小长假首日成交清淡

业内多认为,“五一”小长假后,楼市的变化将更为明显。南京万唐置业顾问有限公司总经理周斌预测,这一轮调整后,南京楼市的销量至少下滑50%,房价下降幅度至少在10%,下降20-30%的可能性都有。还有业内人士指出,这一轮调整期至少需要1-2年。

青岛先行对开发商加税

青岛市成为全国各大城市的“先行者”,早在4月23日,就第一个出台了地方版的调控细则———青岛“十四条”。

青岛市政府发布《关于促进房地产市场平稳健康发展进一步加快住房建设的意见》,严格执行国务院要求的信贷政策。在税收方面,青岛要求对房地产企业开发的一般商品房的计税毛利率由现行的15%调至20%;对房地产企业开发的非普通住宅(含别墅)和非住宅的土地增值税预征率由现行的1%调至2%。

北京跟进三套房不予放行

北京4月30日发布的《通知》,相比中央的措施,要严厉许多。其中,明确提出,自本通知发布之日起,暂定同一购房家庭只能在北京市新购买一套商品住房;商业银行根据风险状况,暂停对购买第三套及以上住房,以及不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。

另外,通知对与房地产息息相关的金融机构也提出了明确要求。《通知》规定,金融机构和税务部门可以根据北京市房屋权属交易系统中个人住房记录,实施差别化的信贷和税收政策。

海南版“国十一条”正式实施

紧随北京,房价关注的另一个热点——海南版“国十一条”也将在5月1日正式颁布实施。

海南版楼市“十一条”当中有两条规定备受关注。一是实行商品住房买卖合同网上签约制,使房产统计数据更加真实,更为开发商捂盘增加难度;二是确保10%的土地出让金向保障性住房建设项目倾斜。实行商品住房买卖合同网上签约、备案及合同注销备案制度,要求开发企业在订立商品住房买卖合同后,10天后内办理备案手续和预告登记,信息的透明能够有效的防止部分投资客凭空头支票倒买倒卖炒房。

浙江:重点抑制投机性购房

4月30日晚上,浙江省政府常务会议审议通过了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨,促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》。对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的城市,商业银行可以根据风险状况暂停发放购买第三套及以上住房贷款。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。省长吕祖善强调,要重点抑制投机性购房。

此外,杭州近日也公布了非首次购房的认定标准,确定以交税记录为准。广州、青岛、石家庄等地也陆续制定了地方性配套政策,都把坚决遏制房价过快上涨,严格限制投机性购房放在了显着位置。

深圳:预备细则正在研究

据《上海证券报》报道,4月29日深圳规划和国土资源委员会下设的深圳房地产研究中心召集了开发商、中介机构、银行、证券基金研究员等近20人举行内部研讨会,对新政出台后对市场的影响以及各方的看法进行讨论,此外,还对即将出台的地方细则进行吹风。

广州房管部门:穗版新政或五一后公布

“广州肯定会抑制不合理的购房需求,新政的具体细则等到五一节后才能公布。”广州市国土房管局新闻发言人昨日在接受记者采访时没有正面回应广州会否限购多套房的话题,同时他还表示,广州市房管系统只可以查到个人的购房记录,无力核实家庭的购房记录。这也意味着仅凭房管部门,广州没有条件实施类似北京的同一家庭只能新购一套房的政策。

该局新闻发言人还表示,要查核家庭购房情况,要联合公安部门才能查到,至于会不会联合公安,需要视乎最终的细则而定。

同一家庭新购商品住房限定一套北京楼市新政出台,要求商业银行暂停对购买第三套及以上住房发放贷款

即日起,同一购房家庭暂定只能在京新购一套商品住房;商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款;不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款也被暂停。

2010年4月30日北京出台严厉措施遏制房价过快上涨同一家庭限新购一套商品房4月30日。

昨天,北京市政府发布了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》。北京也是“国十条”出台后,全国大城市中首个公布地方楼市新政的城市。

开发商捂盘暂停拿地资格

《通知》要求商业银行根据风险状况,暂停对购买第三套及以上住房,以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。同时,北京还采取了临时性措施,限定新购商品住房套数。规定自通知发布之日起,暂定同一购房家庭只能在本市新购一套商品住房。

同时,《通知》还要求加强商品房预售监管管理。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,要在3日内一次性公开全部销售房源,并严格按照申报价格明码标价对外销售。

《通知》中还规定,要将住房销售价位、套数、套型面积、政策性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同。对此,市国土局相关负责人表示,近期北京试点的限价中小套型普通商品房用地出让中,已经明确须将住房销售价位写入土地出让合同,将来售房时必须为该价格,而且该限定价格要比商品房价偏低。其它商品房土地目前还没有采用这一方式。

他表示,市国土局已经与市住建委建立了联动机制,如果住建委认定某开发商存在捂盘惜售、哄抬房价等行为,国土部门将暂停其在北京的拿地资格。

二套房公积金政策将调整

此外,记者昨天从北京公积金管理中心了解到,目前住建部正在研究制订公积金贷款的实施细则,对于二套房及以上的公积金贷款政策将进行调整。公积金贷款方面北京公积金管理中心将坚决贯彻执行住建部和北京市的相关要求。

一、进一步统一思想,提高认识。坚决贯彻落实国务院决策部署,遏制房价过快上涨。

二、坚决抑制不合理住房需求。

严格执行国发[2010]10号文件关于首套及二套房贷首付比例和利率的要求。

要求商业银行根据风险状况,暂停对购买第三套及以上住房,以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。

采取临时性措施限定新购房套数。规定自本通知发布之日起,暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。

加强对房地产开发和个人售房的征税管理。首次明确提出,个人售房在计征税款时,纳税人不能提供原购房价款相关凭证和其他完整准确税费凭证的,税务部门可通过住房城乡建设部门查询相关信息资料,或者按照相关法律法规规定确定征收方式和应征税款。

三、增加住房有效供给。

今年政策性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%,其中政策性住房建设用地占全市住房供地50%以上。

加快处置闲置房地产用地,收回的闲置土地,要优先安排用于普通住房建设。

加强协调服务,促进住宅项目尽早开工和销售。对加快建设销售和诚实守信的房企在同等条件下优先供地。

四、加快保障性安居工程建设。

确保完成2010年新开工建设和收购政策性住房13.6万套,占全市住宅新开工套数50%以上,竣工政策性住房4.6万套的工作任务。

大力发展公共租赁住房,进一步推动住房保障向租售并举转变。支持国有企业、产业园区和社会单位利用闲置自用土地建设公共租赁住房,鼓励集体经济组织依照规划、利用存量建设用地发展公租房。

实施保障性住房全过程“阳光工程”。

五、加强市场监管。

严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新项目贷款。

加强商品房预售监管管理。对取得预售许可或者办理现房销售备案的项目,要在3日内一次性公开全部销售房源,并严格按照申报价格明码标价对外销售。

市住建部门会同有关部门完善房屋租赁管理政策,规范房地产经纪机构行为。

2010年5月底前,有关部门要组织开展房企经营行为联合专项检查。

进一步加强房地产市场统计分析和监测,引导住房理性消费。

关键词·房贷

严格执行国发[2010]10号文件关于首套及二套住房贷款首付款比例和贷款利率的要求,金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房。

商业银行根据风险状况,暂停对购买第三套及以上住房,以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。

解读

外地房产计入房屋套数

二套房计算以存量房为准,不计贷款次数

按照“国十条”的要求,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平米以上的家庭,首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。北京房地产业协会副秘书长陈志表示,此次政策出台后,还是会支持自住性购房的需求,90平米以下的首套房还将会执行优惠的贷款政策。

“国十条”中要求,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。陈志表示,对于第三套房贷,北京直接把口给封住了,明确是暂停发放。

对于二套房、三套房的界定,陈志说,依据的将是“认房不认贷”,差别化的住房信贷政策是对于存量而言的。简单地说,就是如果一个家庭目前拥有一套住房,再购房就是第二套。拥有两套,再购房就是第三套。而不是以使用过多少次贷款来计算。如果自己的房屋已经出售,目前家庭名下无房,可以按照首套房的政策执行。同时,如果北京居民在外地有住房,如果被核查到,也将按第二套或第三套政策执行。

对于非京籍人士购房,陈志表示,将严格限定在有1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的范围。如果没有证明,外地人购房一律不能获得贷款。这将充分限制外地人来京炒房,而在北京长期工作、为北京纳税的外地人,则可享受到京籍居民相同的待遇。

案例

打工者买房贷款遇阻

哈尔滨的孟先生来京已有6年,目前在朝阳一家美发店当理发师,由于店老板是个体户,他并未办理社会保险,也从未缴纳过个人所得税。

最近,他想在中弘·北京像素小区买房,卖掉了老家的房子,东拼西凑了43万元首付款。本以为马上就能在北京拥有自己的家了,可4月17日出台的“新国十条”规定,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。孟先生在建行的房贷申请被拒绝了。

据了解,仅中弘·北京像素一个楼盘,和孟先生类似的购房者有近20人。昨日,记者咨询建行等多家银行,都已开始执行新国十条。

昨日,北京市地税局表示可以补缴上一年度税款,而社保部门则表示,社会保险无法补缴。对此,建行信贷部门表示,目前政策细则还未出台,补缴个税者能否申请房贷还不清楚。

“我们又不是炒房客,为什么也不让买房?”孟先生说,实在不行将从现在起缴税、交社保,等一年之后再买房,“可自己好不容易看到一处满意的房子,一年之后就不知道什么情况了。”

关键词·限购

采取临时性措施限定新购房套数。规定自本通知发布之日起,暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。

解读

成年子女可单独新购住房

限购不计已有住房,不完全禁止改善性需求

陈志表示,这次政策出台后,每个家庭只能再买一套商品住房。过去有多少套住房,因为政策中并未表述,因此不计入内。限购一套新房,既包括一手房,也包括二手房。

我爱我家副总裁胡景晖认为,北京楼市细则强调从新政发布之日起开始,每户家庭只准许买一套房。在新政发布之前,不管你持有一套房,还是多套房,都既往不咎。不再翻历史旧账的北京细则,在实施起来显然要更加简单有效。

对于“同一家庭”如何认定?陈志表示,原则上“同一家庭”是指一对夫妻带着一个未成年的孩子。同时,对于改善性需求也并没有完全禁止。如果孩子已经成年将就业结婚,就可以分户出去,不再属于同一家庭,孩子自己也可以再购买一套商品住房。

他认为,对于对“同一家庭”的认定,将来可能会需要买房人提供相关证明,如户口本等。户口本上标注了出生年月日,是否属于成年人就可以看出。

陈志表示,对于外地人,如果在京购房,也将执行该规定。

他提醒买房者,一定要认识到政策严厉程度,在购房前自己要清楚是不是第二套或第三套,不能冒险。“因为购房合同和贷款合同是分开的,开发商在购房合同中一般会注明,多长时间不能办下贷款,就要把全款付清。否则就是违约。如果现在还去买多套房,到时候办不下贷款,所有损失都需要由消费者自己承担。即便网签过了,还要不断复核,一旦查出,最终是无法办理房产证的。”

关键词·征税

首次明确提出,个人售房在计征税款时,纳税人不能提供原购房价款相关凭证和其他完整准确税费凭证的,税务部门可通过住房城乡建设部门查询相关信息资料,或者按照相关法律法规规定确定征收方式和应征税款。

解读

全款购旧房难做阴阳合同

可查信息计征税款,避免二手房交易逃税

据“链家地产”市场研究部统计数据分析,目前二手房交易中,全款购房的客户几乎均采用最低计税价格来申报缴税,以达到减少税费的目的,即“阴阳合同”,实际成交价和报税价不一样。这种情况占到二手房成交比例的32%左右。

陈志表示,这一举措就是为了打击二手房市场中的“阴阳合同”,如果纳税人不提供原来的购房价款凭证,税务部门就可以从住建部门查到相关的信息,了解到原购房价格,使其不能避税。

“链家地产”市场分析师张月认为,由于原购房凭证中的价格,不可能低于最低计税价格。而按照政府相关信息资料查询缴纳,最后征税额度很有可能远比目前高得多,该政策几乎让全款购房避税没有余地。

新政反响:

楼市新政后北京8个新楼盘2377套新房仅售出1套

昨天(2日),记者从北京房地产交易管理网了解到,4月中旬新国十条出台后,北京共有8个项目推出新的预售房,共2377套新房上市预售,截止到27日,仅售出1套。

据该交易管理网数据显示,北京4月商品期房的总成交量为15050套,相比3月份的12117套上涨了24.2%,成交均价达23846元/平方米,较3月再度上涨4.2%。但成交量呈现出高开低走态势。上、下半月的交易量分别是6630套和3816套,降幅达42%。

该网的数据还显示,4月19日以来,北京共有8个项目推出新的预售房,共2377套新房上市预售,截止到27日,2377套新房仅成交1套。

业内人士表示,北京楼市呈现这种状态的主要原因是,4月北京相继出台各类房市新政。特别是4月30日,北京出台落实国务院新国十条政策,规定每个家庭限购一套商品房的政策,而且停发第三套房房贷。因此,北京4月房屋销售呈现出,上半月还延续3月的火爆持续上涨,而到了下半月,随着一系列政策出台,市场急剧下行的状况。

据北京中原抽样调查,4月商品房预售销售率仅为12%。“日光盘”基本不复存在,相比3月份38%的销售率降幅达七成。

网友建议:

房产新政需照顾到改善性住房需求

4月30日,引人关注的北京市楼市新政正式出台。无疑,相对于国务院“10号文”,北京楼市新政严厉程度有过之而无不及:其一,要求商业银行根据风险状况,暂停对购买第三套及以上住房,以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款;其二,同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房;三是在税收政策上,首次明确提出,个人售房在计征税款时,纳税人不能提供原购房价款相关凭证和其他完整准确税费凭证的,税务部门可通过住房城乡建设部门查询相关信息资料,或者按照相关法律法规规定确定征收方式和应征税款。

这三点,特别是一个家庭只能购买一套新商品房的规定意味着,在北京炒房的政策空间基本已不存在,考虑对北京目前房地产市场投机气氛浓厚,这种规定显然具有很强的针对性。但有观点认为,以上规定过于“严苛”,没有考虑到“改善性”的住房需求。其实,这是一个很大的误会,首先,从政策本身来看,对于居民购买首套住房的首付和利率政策并没有发生变化,政策一方面打压投机性购房,另一方面仍然鼓励居民的自住需求;其次,去年房地产市场二套房贷政策之所以集体崩盘,罪魁祸首就是打着各种旗号的“改善性需求”;第三,中国目前人均居住面积是30平米左右,北京市目前绝大部分的住房面积应该在90平米左右,特别是这几年,大户型的比例逐年在增加,对于一个三口之家而言,90平米的住房达到了人均的标准。所以,在现有的国情下,这个政策本身的考量总体而言是科学的,在很大程度上,抑制的并非居民的改善性需求,而是对“过度住房消费”的抑制。

但是,北京楼市新政和“10号文”比较,在操作性和执行力上仍然有需要完善和加强的地方:其一,在土地供应上,要求今年政策性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%,其中政策性住房建设用地占全市住房供地50%以上。这从长期来看,对于平抑房价,加强保障性住房建设无疑很重要,但在北京土地供应稀缺的情况下,这个比例是否意味着商品房土地供应量的减少,如果土地供应量减少,抑制房价就会成为一句空话。因为就目前住房的保障水平而言,北京市财政没有能力确保50%以上的居民都住政策性住房,就住房的合理结构而言,最佳的结构应该是30%的保障性住房,50%的低价商品房,20%的高档住宅,土地供应亦应如此。其二,在商品房销售的日常监管及信息披露上,要求对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,要在3日内一次性公开全部销售房源,并严格按照申报价格明码标价对外销售。其实,笔者发现,这种信息的公开并不能保证居民获取有价值的信息,给开发商依然留下了很大的空间。比如,在北京市楼市新政发布之后,一些楼盘销售人员表示,他们的楼盘不会降价,卖得很好,剩下房子不多了,但事实如何呢,缺乏权威的了解途径。

就此,针对北京楼市新政的实施,我们建议:第一,为了不误伤真正具有改善性需求的民众,对于居住面积在90平米以下的居民购房,应该制定相应的鼓励政策,同时抑制过度消费;其二,应对每个楼盘都建立强制的信息披露制度,比如,可在专门的网站,对每个楼盘的销售和价格都及时披露;第三,土地增值税其实就是房地产的暴利税,考虑到土地增值税形同虚设,应严格土地增值税征收,废弃按照房屋交易价格1%核定征收的制度。

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